青島市國資委

關于印發(fā)《青島市市屬企業(yè)土地房產出租管理辦法》的通知

各市屬企業(yè)：

《青島市市屬企業(yè)土地房產出租管理辦法》已經市國資委2025 年第 1 次主任辦公會審議通過，現印發(fā)給你們，請認真貫徹落實。

青島市國資委

2025 年 2 月 7 日

青島市市屬企業(yè)土地房產出租管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強和規(guī)范市屬企業(yè)土地房產出租管理，提高國有資產運營質量和效益，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國企業(yè)國有資產法》《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》《企業(yè)國有資產交易監(jiān)督管理辦法》等規(guī)定，結合實際制定本辦法。

第二條 本辦法適用于市國資委履行出資人職責的市屬企業(yè)及其所屬各級獨資、全資、控股、實際控制企業(yè)（簡稱“各級子企業(yè)”，與市屬企業(yè)一并簡稱“企業(yè)”，實際進行土地房產出租的企業(yè)稱“出租企業(yè)”）。

第三條 本辦法所稱土地房產出租，是指企業(yè)將依法擁有、受托管理或其他擁有合法權屬來源的土地房產，部分或全部出租給法人、自然人或其他組織（以下簡稱“承租人”）使用，并向承租人收取租金的行為。

下列情形不適用本辦法：

（一）融資租賃公司從事的融資租賃業(yè)務；

（二）企業(yè)承辦的專業(yè)市場、商場按市場規(guī)則組織的對外招租；

（三）房產出租價格由政府確定的出租業(yè)務；

（四）政府批準企業(yè)承辦的產業(yè)園區(qū)對外招商（企業(yè)自有資產除外）；

（五）物業(yè)管理公司從事的經營業(yè)務；

（六）企業(yè)住房出租給本企業(yè)職工居?。?/p>

（七）法律和行政法規(guī)另有規(guī)定的。

第四條 企業(yè)土地房產出租應當遵循等價有償和公開、公平、公正的原則，引入市場機制，依法依規(guī)操作，嚴禁弄虛作假、內外串通、暗箱操作等行為。

第五條 企業(yè)原則上不得無償出借土地房產，因特殊情況確需無償出借的，應由市屬企業(yè)嚴格履行集體決策程序，確定合理出借期限，簽訂出借協(xié)議，出借期滿應當及時收回。

第二章 管理職責

第六條 市國資委作為國有資產監(jiān)督管理機構，主要履行以下職責：

（一）支持、引導市屬企業(yè)加強資源整合，發(fā)揮協(xié)同效應，提高經濟效益與社會效益;

（二）指導、督促市屬企業(yè)建立健全土地房產出租管理制度，監(jiān)督企業(yè)出租管理行為;

（三）法律法規(guī)規(guī)定的其他監(jiān)管職責。

第七條 企業(yè)是土地房產出租行為的責任主體，主要履行以下職責：

（一）堅持產業(yè)引領、統(tǒng)籌規(guī)劃，協(xié)調利用本企業(yè)及各級子企業(yè)的可出租土地房產，優(yōu)化資源配置，提高出租效益;

（二）負責制訂企業(yè)土地房產出租管理制度，明確管理部門、管理權限、決策程序及工作流程;

（三）建立安全管理責任體系，承擔并落實好土地房產出租

各項安全責任工作;

（四）建立健全土地房產出租管理臺賬，全面準確掌握出租

有關情況;

（五）指導和監(jiān)督各級子企業(yè)土地房產出租工作；

（六）法律法規(guī)和有關政策規(guī)定的其他職責。

第三章 決策管理

第八條 出租事項實行分類管理，依據土地房產出租價格、面積、期限等要素，劃分重大土地房產出租事項和一般土地房產出租事項標準。單次出租平均年租金底價在 100 萬元及以上的土地，單次出租建筑面積 500 平方米及以上或單次出租平均年租金底價在 100 萬元及以上的房產，應作為重大土地房產出租事項進行管理；不符合上述情形的，作為一般土地房產出租事項進行管理。企業(yè)不得通過拆分招租面積、化整為零、故意降低租金底價等方式規(guī)避管理。

第九條 重大土地房產出租事項應由市屬企業(yè)或其授權的重要二級子企業(yè)審批，屬于企業(yè)“三重一大”范圍的，應履行集體決策程序；授權子企業(yè)決策的，子企業(yè)應在批準或履行集體決策程序后向市屬企業(yè)備案。一般土地房產出租事項由企業(yè)按本單位有關制度規(guī)定實施。單次招租期限超過 5 年或者采取非公開協(xié)議方式出租的，原則上應按照重大出租事項決策審批。

第十條 企業(yè)土地房產出租應當制定招租方案，包括但不限于土地房產基本情況、用途、期限、承租條件、租金底價及確定依據、租金遞增幅度、租金收繳辦法、招租方式、安全管理等。不得設置有明確指向性或限制公平競爭的條件。招租方案必須嚴格履行決策程序，嚴禁個人擅自決定或違規(guī)改變集體決策意見。

第十一條 企業(yè)應合理設置土地房產出租期限，單次出租期限原則上不超過 5 年，對因企業(yè)發(fā)展需要、出租資產性質和承租人投資金額大、行業(yè)回收期長等情況，可適當延長出租期限，但單次出租期限不得超過 10 年。

第四章 招租方式

第十二條 企業(yè)出租土地房產，除符合非公開協(xié)議出租情形外，應當充分發(fā)揮市場交易平臺的作用，統(tǒng)籌考慮企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、資產經營業(yè)態(tài)、承租人履約能力等因素，通過公開競價擇優(yōu)確定承租人，提高資產利用效益。

第十三條 對土地房產重大出租事項，企業(yè)應當通過產權交易機構采取進場公開招租的方式確定承租人。對土地房產一般出租事項，企業(yè)可通過產權交易機構、租賃中介機構等自行組織公開招租。產權交易機構應當根據有關規(guī)定，建立健全土地房產公開招租交易制度和交易規(guī)則，優(yōu)化公開招租交易流程，對進場公開招租事項進行規(guī)范性審核，構建高效、便利、經濟的信息發(fā)布平臺、交易平臺和服務平臺。

第十四條 企業(yè)應當在產權交易機構、本企業(yè)門戶網站、微信公眾號、擬招租現場發(fā)布招租信息公告，也可同步通過租賃中介機構、報刊雜志、公眾媒體等渠道發(fā)布招租信息公告，廣泛征集意向承租人。招租信息公告期限一般不少于 10 個工作日，法律法規(guī)另有規(guī)定的按其規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 企業(yè)應公允確定租金底價，在市場估價、詢價或委托專業(yè)機構評估的基礎上，綜合考慮市場供需、資產實際情況、周邊同期同類市場出租價格等因素確定。屬于重大土地房產出租事項的，原則上應委托具備評估資質的專業(yè)機構進行評估，以評估值為基準合理確定租金底價；對能夠獲取公開市場價格的房產，依照相關法律和公司章程履行決策程序后，可以不進行評估。企業(yè)應當依據市場行情、供需關系等因素建立合理的租金增長機制。

第十六條 經公開招租產生 2 個（含）以上意向承租人的，企業(yè)可通過網絡競價、拍賣、招投標、動態(tài)評價、綜合評議、競爭性談判或法律法規(guī)允許的其他方式確定承租人；經公開招租只征集到 1 個意向承租人的，企業(yè)與該意向承租人按照招租底價與意向承租價孰高原則簽約。

第十七條 公開招租信息公告期滿未征集到意向承租人的，可適當延長信息公告期限。需調整租金底價的，每次降低幅度不超過 10%，新的招租底價低于原出租底價 90%時，應當經出租行為原決策機構審批同意，防止承租人利用租金降價規(guī)則低租土地房產。

第十八條 符合下列情形的，可以采用非公開協(xié)議方式招租，具體流程由企業(yè)確定。

（一）涉及國計民生、公益性、文物保護和基礎設施建設等特殊要求，或可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序等，造成重大社會影響的的土地房產出租；

（二）意向承租人為各級黨政機關、事業(yè)單位以及在民政部門登記的非營利性社會組織承租并實際使用的（非經書面同意不得轉租，且不得賺取差價）；

（三）企業(yè)資產因空間或結構原因無法單獨出租，必須與其他業(yè)主共同出租的；

（四）出租期限不超過 6 個月的短租（不得以拆分、連續(xù)短租等方式規(guī)避公開招租）；

（五）因招商引資需要，在商業(yè)綜合體導入優(yōu)質品牌商家，或在產業(yè)園區(qū)導入優(yōu)質實體企業(yè)涉及的出租；

（六）已納入政府征收、收儲范圍的土地房產續(xù)租（期限不超過 1 年）；

（七）同一市屬企業(yè)與其各級子企業(yè)或同一市屬企業(yè)各級子企業(yè)之間的出租行為；

（八）為監(jiān)管企業(yè)及各級子公司主責主業(yè)提供配套服務的供應商、經銷商因開展配套服務承租監(jiān)管企業(yè)或各級子公司土地房產的；

（九）根據有關規(guī)定不宜公開招租或可采用協(xié)議方式招租的其他情形。

企業(yè)不得假借內部協(xié)議出租名義規(guī)避公開招租。

第五章 日常管理

第十九條 企業(yè)應當加強土地房產管理，對可出租土地房產進行分類標識并建立動態(tài)跟蹤管理機制。用于出租的土地房產應當權屬清晰，存在權屬不清晰、證照不齊全等產權瑕疵以及其他歷史遺留問題的，應當采取有效措施，妥善解決相關問題。法律、法規(guī)或有關規(guī)定不允許出租的，不得對外出租。

第二十條 企業(yè)應積極推進信息化建設，全面摸清出租土地房產的類型、地理位置、出租企業(yè)、承租人、賬面價值、租金、租期等情況，建立動態(tài)更新的出租土地房產數據庫，納入青島市國資國企在線監(jiān)管系統(tǒng)，不斷提升出租管理的數智化水平，逐步實現對土地房產出租過程的實時監(jiān)測。企業(yè)應當做好出租信息填報、更新和審核工作，確保數據完整、真實和準確。

土地房產出租期間，如因企業(yè)分立、合并、清算、注銷等原因導致出租資產權屬發(fā)生變化，由出租資產的接收單位承繼原出租合同，統(tǒng)籌有序做好銜接工作。

第二十一條 企業(yè)應當及時與承租人簽定土地房產書面租賃合同。合同內容一般包括出租資產的基本情況、用途、期限、租金標準、租金收取時間與方式、保證金比例、裝修條款、物業(yè)管理、雙方權利義務、合同變更、提前終止及解除、違約責任、免責條款、安全責任、爭議解決方式等。合同簽訂前，應由企業(yè)法務部門或專業(yè)法律服務機構對合同內容進行審核。合同簽訂生效后不得隨意變更，因特殊情況確需變更的，應經出租行為原決策機構審批；涉及出租價格、出租期限等核心條款變更的，應當重新公開招租。如發(fā)現承租人不履行合同或不完全、不正確履行合同，應按照合同約定積極采取應對措施。

第二十二條 企業(yè)在選擇承租人或者簽訂出租合同時應當認真審查意向承租人的財務狀況、經營狀況和信用情況等信息，擇優(yōu)選定資信可靠、履約能力強的承租人，防范潛在風險。不得將土地房產出租給不具備安全生產條件或者相應資質的單位或個人，防止承租人利用租賃資產開展違規(guī)違法活動，防范滋生變相掛靠、假冒國企等風險隱患，影響市屬企業(yè)權益、品牌、聲譽和社會公共利益。

第二十三條 已列入政府征收的土地房產原則上不再對外出租，確需對外出租的，應在不影響征收的前提下對外臨時出租。已列入改制、重組、破產計劃的單位，不得進行土地房產出租。

第二十四條 企業(yè)應嚴格落實安全管理責任，土地房產出租前，應當確保消防安全、建筑質量安全等日常使用安全。承租人確定后，企業(yè)應及時與承租人簽訂專門的安全生產管理協(xié)議，或者在出租合同中約定各自的安全生產管理職責。

出租企業(yè)應建立出租土地房產安全管理責任體系，定期現場實勘，發(fā)現承租人存在擅自改變承租用途或損害租賃資產結構和建筑質量、破壞消防設施以及污染生態(tài)環(huán)境等安全隱患的，立即督促承租人限期修復整改或視情賠償損失，保障出租資產安全穩(wěn)定。

第二十五條 出租企業(yè)應當建立土地房產租金收取和預警機制，根據合同約定按時足額收取租金。對長期拖欠租金的承租人，應當采取有效措施催繳，依法解除合同收回土地房產，并將承租人列入失信名單，不得允許其參與續(xù)租和承租本企業(yè)其他土地房產。企業(yè)應將租金收入納入統(tǒng)一會計核算，不得截留租金收入私設“小金庫”或坐支租金等。

第二十六條 土地房產出租期限屆滿前，企業(yè)應當重新擬訂出租方案公開招租，原則上不得直接續(xù)簽租約。出租期滿收回的土地房產，應符合按照合同約定或根據出租資產性質使用后的狀態(tài)。原承租人如在租賃期內無違約違規(guī)行為，服從企業(yè)管理且經營業(yè)態(tài)與招租意向吻合，經原決策機構批準可以續(xù)租。本辦法施行前簽訂的正在履行中的租賃合同對續(xù)租方式有明確約定的，可按合同約定執(zhí)行。

第二十七條 出租企業(yè)在合同中應明確約定，原則上不得允許承租人轉租土地房產。因企業(yè)發(fā)展需要或資產特性確需轉租的，須由承租人提出書面申請，經出租行為原決策機構審批同意后方可轉租。嚴禁以各種形式直接套取中間差價、不進行經營的轉租行為。轉租合同內容必須事先征得企業(yè)書面同意，且轉租期限不得超過承租人剩余租賃期限。

第六章 監(jiān)督追責

第二十八條 市國資委依法履行出資人監(jiān)督職責，加強對市屬企業(yè)土地房產出租管理工作的指導，綜合運用專項檢查、隨機抽查、現場查看等方式，對企業(yè)土地房產出租管理情況進行監(jiān)督檢查，推動企業(yè)落實長效機制。

第二十九條 市屬企業(yè)應當切實履行土地房產出租管理的主體責任，明確內部資產運營、財務、法務、審計等相關部門監(jiān)管職責，加強與紀檢監(jiān)察監(jiān)督、巡察監(jiān)督貫通協(xié)同，定期或不定期對土地房產出租工作開展檢查，對檢查發(fā)現的問題及時抓好整改，促進出租管理責任落地見效。

第三十條 企業(yè)在土地房產出租過程中發(fā)生違反相關法律、法規(guī)、規(guī)章和國資監(jiān)管規(guī)定的行為，或存在失職瀆職等問題，造成國有資產損失或其他嚴重不良后果的，按照管理權限，依法依規(guī)追究相關責任人員的責任。

第七章 附 則

第三十一條 企業(yè)應當根據本辦法，結合實際制定或修訂土地房產出租管理制度。市屬企業(yè)在境外的土地房產，可根據當地法律法規(guī)，按照市場化、公開透明原則，參照本辦法制定出租管理辦法。

第三十二條 本辦法由市國資委負責解釋。

第三十三條 本辦法自印發(fā)之日起施行?！肚鄭u市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會監(jiān)管企業(yè)資產出租管理辦法》（青國資委〔2008〕57 號）同時廢止。